Dość powszechnym zjawiskiem jest sytuacja, gdy w jednym lokalu mieszkalnym mieszka wiele osób, a tylko jedna osoba jest najemcą (podpisała umowę najmu). W sytuacji śmierci najemcy, powstaje pytanie, czy bliscy, którzy korzystają z lokalu po śmierci najemcy mogą dalej w nim zamieszkiwać. W tym wpisie zajmiemy się kwestią wstąpienia w stosunek najmu lokalu.
Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym reguluje przepis art. 691 Kodeksu Cywilnego. Przepis dotyczy wszelkich lokali mieszkalnych, w tym lokali zakładowych, komunalnych, spółdzielczych oraz pozostających w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. W myśl przepisu w stosunek najmu po zmarłym mogą wstąpić:
- małżonek niebędący współnajemcą lokalu
- dzieci najemcy i jego współmałżonka
- inne osoby, wobec których najemcy był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Osoby wymienione powyżej, które mieszkały wspólnie z najemcą do jego śmierci wstępują w stosunek najmu z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu. To oznacza, iż stosunek prawny najmu nie wygasa, ale przekształca się podmiotowo po stronie najemcy.
Co ciekawe Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 2001 roku, sygn. akt. I CKN 1179/98 stwierdził, że przebywanie poza miejscem stałego zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu. Istotne jest, aby lokal mieszkalny zajmowany wspólnie przez najemcę i daną osobę stanowił dla nich centrum spraw życiowych. W związku z wstąpieniem osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. Należy wyraźnie odróżnić „zamieszkiwanie zarobkowe za granicą i tam mieszczce się czasowe centrum życiowe od stałego zamieszkiwania i lokalizacji centrum w sytuacji zamieszkiwania w kraju” nie pozostawiając wątpliwości co do tego, iż „jest rzeczą zrozumiałą, że w miejscu pobytu, które uwarunkowane jest okolicznościami życiowymi o charakterze trwałym mieścić się może centrum życiowe danej osoby, ale związane z wykonywaniem zawodu i w miejscu tym mogą koncentrować się sprawy osobiste i majątkowe osoby lecz wyłącznie na potrzeby związane z wykonywaniem pracy. Równie istotny jest poza elementem obiektywnym, element subiektywny w postaci woli osoby dochodzącej ustalenia wstąpienia w stosunek najmu. Brak elementu woli i zamiaru przy silnym uzależnieniu lokum od okoliczności obiektywnych w postaci zatrudnienia sprawia, że przebywanie w lokalu mieszkalnym związanym z zatrudnieniem ma charakter przebywania pobytowego, czasowego”.
Jeżeli właściciel lokalu mieszkalnego kwestionuje uprawnienie do wstąpienia w stosunek najmu osoba, której uprawnienie to przysługuje ma prawo wystąpić do sądu z powództwem o ustalenie, że wstąpiła w stosunek najmu. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu. W sytuacji natomiast, gdy wynajmujący podejmie kroki celem eksmisji takiej osoby może ona bronić się wskazując, iż w jej przypadku wystąpiły przesłanki do wstąpienia w stosunek najmu.